文·赵向阳

    主打白领长租市场的贝客公寓近期将启动Pre-A轮融资，涉及约4000万—5000万元的融资额。多位业内人士表示，这些能够充分利用闲置房源的业态正越来越受到投资者关注，而这些资源的互联利用，将成为下一个业内UBER。

    贝客邦公寓管理有限公司总经理魏子石正在做一件很COOL的事情：以青年群体的社交需求为纽带，颠覆传统短租公寓行业，甚至酒店业。

    贝客青年精品公寓是一种创新的业态，它根据选址和定位将适合改造成公寓的整栋物业租赁下来，然后分割成面积大小不等的多种房型，并配以精装修、家用电器、公共设施等租赁给目标顾客。由于设施和装修比较完备，房客基本上可以拎包入住。贝客公寓一般半年起租，最长可租一年时间，主要面向对居住环境要求较高的白领阶层。

    在“互联网+”的思潮之下，这种创新型的公寓模式并不少见。在最初，雷军投资的you+连锁青年社区便是典型代表。“与you+不同的是，you+将侧重点投放在公共社区的建设和装修，但房间相对简陋。而我们的房间却比较舒适。简而言之，就是you+用户偏向屌丝，我们的用户偏向白领。”贝客公寓银龙店店长王袏钊说。

    贝客公寓银龙店位于南京市东南角，开业不到一年时间，满租率高达九成以上。这让旁边的传统型公寓和经济型酒店分外眼红。是什么让它成为传统行业的颠覆者？在笔者看来，这源自其在产品设计方面对消费者需求的洞察。贝客公寓主打的是社交牌，满足年轻房客社交的需求而留住他们的心。正如贝客公寓在其宣传手册扉页上写的：这是一处有体温的社区。

    ——精准策划——

    三个月实现盈亏平衡

    开这样一家社区公寓，到底赚不赚钱？贝客公寓总经理魏子石说了这样一组数字：贝客公寓平均毛利率高达15%，平均一家店第三个月开始达到盈亏平衡。到目前为止，贝客公寓在南京开出五家门店，接下来便会进军上海、北京以及苏州等城市。预计到今年底，贝客公寓能够开出15家门店。

    贝客公寓是如何做到三个月达到盈亏平衡的？在笔者看来，这源于其对产品的精准策划和选址的严谨态度。

    首先来看产品。贝客公寓目前分为白贝、绿贝和金贝定位由低到高的三个级别。就南京市场而言，贝客公寓开出的门店中，客房月租金最低的大约1200元/月，最高的月租金可达6000元/月，以应对不同客户群体的需求。

    就每一套公寓而言，根据户型不同，又可分为单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等多个产品可供住户选择。这种不同区域、不同户型以及不同价位的多种选择满足了消费者的不同需求，这也使得其出租率一直保持在高水平。以2014年10月1日开出的第一家合群公寓为例，开业第一个月实现出租率87%，第二个月出租率到达100%，实现单店盈利。

    其次再来看选址。对于传统零售业而言，有这样一个说法，第一是选址、第二是选址、第三还是选址。对贝客公寓这样的新业态而言，选址亦是其成功不可或缺的因素。贝客公寓的选址主要参照以下几个因素：

    一是交通是否便利。地域不一定非要在城区中心，可以选择在城乡结合部，但一定要有多路公交经过，最好有地铁。交通便利是第一位的；二是生活配套设施要全面。周边商场、超市、医院、邮局、菜市场等生活配套的商业资源要足够丰富；三是物业的性质结构以及工程性质。

    笔者还注意到，低成本运营是贝客公寓能够在短期内实现盈利的一大秘诀。一座贝克公寓有上百间客房，但全职工作人员只有两名管家（店长），其余的便是兼职的保洁人员。从人力成本角度，贝客公寓这种房客自助的模式最大限度降低了人力成本。

    此外，尽管房间装修非常有特色，但贝客公寓装修成本保持在较低的水平。据魏子石透露，贝客公寓平均每件房间的装修成本为4—5万元，而相比之下，一间经济型酒店房间的装修成本可能到6—7万元。

    另一方面，贝客公寓与开发商合作，从开发商手中获取滞销的存量楼盘，以更低的租金拿到物业，从而保证了租金成本的低投入。

    ——顾客体验——

    用互联网思维主打社交牌

    如果将贝客公寓与周边的普通居民出租房相比，贝客公寓在价格上毫无优势可言，那么为什么它还是如此受追捧？原因有二：其一，普通的居民房源一般把控在中介手中，住户租房还要被中介宰一刀，另外在服务、配套设施以及权益保障方面难以享受到真正公平的待遇；其二，更重要的是，贝客不仅仅提供住房，更提供了一个让年轻人交流、创业、资源对接的平台，这对刚刚步入社会的大学生而言，具有莫大的吸引力。

    青年邻里中心，是贝客公寓社交王牌。每一处贝客青年精品公寓，都设立200—500平方米的“青年邻里中心”，涵盖“自助茶吧、健身房、游戏区、台球室、投影电视、创业空间”等配套功能，旨在满足新一代年轻人休闲健康、文化交流、自主办公等多项复合需求。

    通俗地来理解，邻里中心就好比一座公寓的大客厅，所有的住户都可以在这里共享一切设施。一方面，降低了单位住户在公共面积上投入的成本，提高了公共面积的使用率；另一方面，搭建了住户们相互交流的平台。

    尽管贝客公寓并没有以互联网企业自居，但笔者认为，它却是最具互联网思维的企业。专心做好自己的专项，而整合第三方资源来延伸自己的服务，这便是“互联网+”时代的业务模式。贝客公寓在专心做公寓的同时，与第三方进行合作以增强对住户的增值服务和客户体验。比如，它与e袋洗合作，解决住户的洗衣问题；它与某快递存取箱合作，帮助住户自助收取快递；它与咖啡馆以及餐饮企业合作，解决住户的一日三餐问题。在“互联网+”时代，贝客公寓如同一个超级主页，通过超链接将第三方服务接入到自己平台。

    据了解，贝客公寓正在开发自己的APP，届时住户可以实现签约、租借、物业管理、订餐、同城约会甚至购物等多个功能。

    ——扩张模式——

    轻资产将成未来主流模式

    魏子石从传统零售企业转型而来，他深知传统零售企业的痛点所在，因此他选择了以一种“轻资产”的模式来扩张。“就拿用人为例。传统零售企业总部的人有数百人，而我们公司总部人员只有数十人。就算是门店同样都有15%的毛利率，我们的净利润可就高出很多。”魏子石表示。

    另一种轻资产的运作还表现在扩张模式方面。“我们目前开出的都是直营店。接下来我们会发展加盟店，甚至不排除以众筹的模式开店。”魏子石说。

    轻资产运作的第三个表现在于它与第三方服务商的跨界合作，比如与e袋洗、咖啡馆乃至快递公司等。一方面让更专业的人来做更专业的事情；另一方面，降低了企业自身对配套服务设施的投入。（来源：第三只眼看零售）  

    观点评说

    在“互联网+”时代，“分享经济”越来越受到大家的关注。每一个行业都在不断通过互联网进行垂直改变，大数据时代获取用户信息成为焦点。而对于公寓这个资产稍显重的行业，这样的改变才悄然开始。

    易观分析师马天骄认为，现在人们越来越愿意尝试更多有特色的东西，在住宿方面也不再满足于一间简单的酒店标间。在长租公寓市场，以贝克公寓和YOU+国际青年社区为代表，更多地是面向青年租客，为他们提供更好的住宿条件、环境及服务，甚至为他们搭建创业平台。完备的设施、个性的定位及服务、充分利用互联网平台，是它们能够吸引众多青年人并且发展壮大的主要原因。