本周，国家统计局发布的8月份最新数据显示，房地产市场调整的累积效应进一步显现，对相关领域生产、投资和消费的影响加大。1—8月份，房地产开发投资同比增长13.2%，比1—7月份回落0.5个百分点。

    在私募股权市场中，房地产基金一直扮演着重要角色。私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。也可以简单理解为投资于房地产行业的私募基金。作为私募基金的一种，房地产基金由于其投资周期和退出方式的差别而单独成类。

    在限购纷纷取消、房地产市场调整效应显现的当下，私募股权房地产投资基金市场也出现自身结构性调整和产品创新。数据显示，在经历了2013年规模与投资案例数的增长之后，2014年上半年，地产基金市场愈发平稳。在创新运营模式的同时，一些房地产基金也将目光投向海外市场。事实上，地产基金与房企从来都是各有诉求。房地产基金关注的是回报率、周转期，以及承受的风险。而房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。金融资本与地产结合，会有哪些新玩法？

    年化投资回报率近25% 高于平均值

    私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。清科分析师苗旺春介绍，可以简单理解为投资于房地产行业的私募基金。当然由于房地产项目本身的投资周期和退出方式同其他行业有差别，所以一般单独成类。

    清科研究中心的调查显示，2014年上半年整个私募房地产基金仅完成接近44亿美金的基金募集。而2013年全年这一数据为106.7亿美元，如果下半年情况没有明显改善，今年全年可能出现负增长。这样的情况与2013年有很大不同。数据显示，在金融行业的强有力推动下，房地产基金的规模与数量在2013年呈极速增长之势。2013年，伴随着房地产市场的由冷转热及IPO停摆等因素，房地产私募基金迎来了较大的发展。2013年新募房地产基金数量同比增幅超过40.0%，总量达到132支;从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%， 募资总额达到106.67亿美元。

    清科集团执行副总裁、清科研究中心董事总经理符星华说：“根据2012—2014年上半年持续跟踪的情况，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍这样一个回报倍数，内部收益率保持在25%—27%的水平，国内房地产基金依然属于回报非常高的品类。同时，中国的创业投资和私募股权投资基金的年化回报率，平均是在19.3%，和创业投资和私募股权投资基金的平均回报率对比，我国房地产基金的回报目前还维持在一个高位。”

    机构间交易活跃度提升

    符星华介绍，中国私募房地产基金市场有几个典型特点：第一是在资金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入到了市场；其次，资金来源更加广泛，包括非常多的险资，富有的个人包括大学的一些捐赠资金也参与其中；专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；同时，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场已经建立了三个全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。

    总体看来，中国的私募房地产基金还是处于发展的早期阶段。在国内，还没有跟海外一样真正意义上的长期的大型基金的投资人。私募房地产基金的发展其实是非常有利于地产行业、机构投资者和资本市场的三重发展。实际的情况是，今年新的基金在权益类投资上面已经开始尝试产品创新。

    而从投资标的上，房地产基金呈现出重商业轻住宅的情况。目前从投向、投资标的的品类，商业地产部分的占比超过60%左右的情况。旅游地产日益火爆，养老地产潜力巨大。旅游地产和养老地产的投资在2014年明显加速，包括跟旅游业相关的物业，包括旅游景点、商业、住宅等方面在2014年上半年增幅都非常明显。

    投资者将目光投向海外

    美国是中国海外房地产投资最大目的地。资本分析网站Real Capital Analytics数据显示，2014年一季度，中国投资者在美国房地产新增投资为7.37亿美元，占同期中国海外房地产总投资的三分之一。

    根据美国房地产协会7月发布的报告，2013年4月至2014年3月，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，同比增长5%，继续排名第一。从2003年开始，中国投资人开始投资美国房地产，2003—2009年的数量非常少，2009年以后，呈现出一个爆发式增长，到2013年为止，有150亿美元投资于美国的房地产。

    全国房地产投资基金联盟会长张民耕介绍，比单纯盈利更重要的是要总结盈利模式。投资美国市场的风险主要为系统性风险，包括市场风险、利率风险、汇率风险以及政策风险，需要对美国市场动态随时监控，及早采取对策。而在投资品种上，他偏好出租式公寓的并购和开发。通过和美国当地著名开发商合作，提供成本、工期、质量、贷款方面的保证，实现经营管理的目标。

    海外成熟市场的房地产基金侧重股权投资，私募房地产基金的运营模式与其他私募股权投资类别一致。构建此模式最终为了实现三个目的，即投资业绩最大化；激励基金管理人；并将基金管理人与投资人利益捆绑在一起。

    在成熟市场上，杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使得基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜力。成熟市场的私募房地产基金周期一般在3到10年不等。在这个周期中，促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。与之相比，中国市场上的私募房地产基金存续期相对较短，多为3年左右。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也愈发激烈，对地产业的投入资金总量也在持续增加。