第二看台

    近日，链家董事长、贝壳找房董事长左晖表示，衣食住行的消费行为经历着从线下到线上的“移民”过程。“房地产经纪作为一个相对复杂的行业，‘移民’的过程相对较慢，基础性数据建设也显得比较滞后，这就对整个行业提出了完善建设以提高服务效率、改进用户体验的新要求。”左晖说。

    在从线下向线上“移民”的过程中，房地产领域已有多位“先行者”遭遇了滑铁卢，平安好房、爱屋吉屋等房地产互联网O2O创新平台近期相继退场，Q房网和好屋中国分别卖身国创高新和明牌珠宝，房天下和房多多也面临着营收和利润双双下降的现状。

    电子商务研究中心主任曹磊表示，这其实是互联网思维在房地产领域遭遇的挫败。有着不同基因的房产互联网中介公司，虽然有着改造传统行业的相同理想，但互联网思维不是万能的，情怀应排在尊重行业规律之后。

    互联网思维房产领域遭遇滑铁卢

    对流量与规模有着偏执热情的互联网思维，惯用高补贴手段抢占市场，而堆积成如山的成本压力，常让互联网思维信徒遭遇“生死劫”。

    背靠“平安集团”，平安好房2014年3月在上海成立，衍生出“首付贷”等一系列房产金融配套产品。但是，快速增长的好时光仅有两年。2016年，“首付贷”被叫停如同给了平安好房金融衍生配套体系一记重拳，在转型努力中，85万平安寿险经纪人曾被寄予厚望。

    房地产行业资深人士徐冰说：“以寿险经纪人代替房产经纪人，忽略了职业的专业属性。事实上，置业顾问的角色并非谁都能胜任，优秀的房产中介非常稀缺。”

    今年1月11日，平安好房原官网与APP转为以建管云、地产云、租房云为载体的云平台供应商“平安城科”，原房产经纪业务全线关闭。至此，去中介化、以金融为主轴的房产O2O模式离场。

    最早以O2O方式杀入传统中介业的爱屋吉屋，同样于2014年3月在上海成立，当年年底就在上海、北京两地租房分别取得了28%、10%的市场份额；不到一年半就完成了整体额度达3.5亿美元的五轮融资；成立18个月，估值便升至10亿美元。

    2017年4月，传出爱屋吉屋要求员工签署“合伙协议”，成为“合伙人”需要交纳合伙资金。在此期间，大量经纪人及后勤人员陆续离开爱屋吉屋。

    曹磊表示，“合伙人”制度是公司创办初期的一种集资形式，但在公司遇到巨亏后再改合伙人制度，目前尚无成功案例。

    从云房数据研究中心统计数据看，到2018年8月，北京存量房成交量按机构排名的前十榜单中，已找不到爱屋吉屋。2019年1月底爱屋吉屋停止对外正常业务。

    情怀多于理智注定烧出伪需求

    “用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种”，这样的构想一开始就情怀多于理智。“低佣金”“高薪酬”“去门店”“重营销”等策略烧出的是伪需求，看似万亿级的交易市场中，多家涉足企业黯然神伤。

    移动互联网虽然给房地产带来了同样的新工具和新场景机会，但是，与出行、外卖等可以动用手段刺激大规模、重复性购买不同，房产互联网领域，需求率低、获客成本高、频率低，控制交易才是这个行业的核心。

    徐冰说：“低估行业的门槛与经营难度，忽略房地产交易的特质，是众多房产O2O企业败北的关键原因。至少现在，不动产交易不可能完全在线上进行，线下依然是联结房源与客源、建立用户信任的重要载体。”

    对互联网中介而言，减少门店不仅是一种互联网模式，也是降低扩张成本的一种手段，但是，缺少了实体门店的支撑，就需要大量的地推人员和海量的广告推广才能完成中介行业最重要的信息收集，综合成本未必降得下来。

    为证明门店并未增加成本，链家创始人、董事长左晖曾算过一笔账，北京链家门店成本摊到每位经纪人身上只多了500元，门店（开支）总体份额占链家收入不到8%。

    中粤金桥联合投资创始人罗浩元说：“爱屋吉屋等强调的‘O2O创新模式’在资本的推动下被无限放大，但是，带着互联网的思维与优越感未必能读懂传统行业并抢占传统行业。”

    罗浩元强调，这场注定失败的乌托邦，虽不意味着O2O思维被否定，但是，中介类公司应该好好反思为谁创造价值，怎样创造价值。