文·本报记者 姜晨怡

    房地产市场又传新消息：20日召开的国务院常务会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

    在会议确定落实的政策措施中，房产税成为人们关注焦点。会议称，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

    房产税，又一次进入人们视线。上海、重庆试点征收房产税已经满两年，人们对下一批进入房产税试点的城市名单众说纷纭。房产税在国际上早已司空见惯，它的初衷也是调整财产分配，那么人们为什么对征收房产税如此敏感？

    征收房产税的主要目的不在于降低房价。北京大学林肯研究院主任满燕云说：“用房产税来调控房价，我们一直认为不是主要目的，应该说是次要目的或者说是比较不重要的目的。”她介绍，房地产税会影响到房地产价格的资本化，但是不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看，开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。

    最近几年房价节节攀升，超出了很多人的承受范围，于是政府采取了限购的措施，以抑制房价过快上涨。由于限购是一种行政手段，于是乎人们总希望用经济手段来替代，房产税被认为是可替代限购的最佳手段。然而，房产税并不可能有那么神奇的效果。在对比两者时，满燕云介绍，房地产税并不是以调节房价为目的的，但是长期会对房地产市场产生影响。通过增加保有环节的成本，会在一定程度上影响投资需求。限购则是针对房地产市场需求方的直接措施。

    事实上，房价的非理性上涨有各种复杂的原因，如投机行为、热钱涌入、新兴市场的资产泡沫、信贷泛滥等等，但是有一个重要因素就是地方政府的背后推动。分税制改革以来，土地出让已经成为地方收入的一个重要来源。数据显示，2008年，我国土地出让面积16.59万公顷，土地出让价款1.03万亿元，纯收益3611亿元。土地出让纯收益占到地方政府一般预算收入的12.6%，其中最高的省份达到57.9%。因此，很多地方政府以多卖地为第一选择，导致城市规模的无序扩张，而高地价也在一定程度上推动着房价上涨。开征房地产税有助于减少地方政府对土地财政的依赖，从而在长远内实现房地产市场的良性发展。

    “上海和重庆的房产税是房地产税改革的一个有益尝试，但是离真正意义上对房屋保有环节征收的房地产税还有距离。”满燕云介绍，两地都没有对存量房“动刀”。具体来说，重庆只对高端房产征收，上海只对新增房屋征收，两地都没有做到普遍征收；此外，两地均没有按照评估价值征收。在金额方面，由于课税对象范围还比较小，税收规模也比较小。上海2011年房产税总收入73.6亿元，2012年92.5亿元。重庆2011年房产税总收入是20.9亿元。与预期相比，这个收入相差甚远。

    征收房产税必然对房屋价值进行评估，北京大学林肯研究院研究分析员刘威介绍，国际通行的评估房屋价值做法是按照市场价格的100%来征收。在我国来说，虽然土地有一定使用年限，但由于房产税用于当地公共服务的房产税支出，这其实和土地还剩余多少年没有太大关系。香港、新加坡、加拿大和欧洲一些国家的做法是每年缴纳地租同时也缴纳房地产税，像香港地租每年约为3%。对此，满燕云说：“实际上我们的土地出让金就是租金，只不过是一次交清了。将来我认为如果能改成年租金，这样更合理。”

    人们之所以对房产税如此敏感，除了期待对房价有所影响外，还有与房产税背后的深意有关。“我国的税收是间接税，而房产税是直接税，直接从口袋里拿走的，所以人们更敏感，更希望知道钱花在哪里了。”满燕云这样描述。

    房地产税改革是财税改革的一个部分，不能单独进行，而是要放在大的改革框架中进行。

    满燕云介绍，房地产税并不是新的税种，现行的房产税和城镇土地使用税都是对于保有环节征收的税收，只不过从征税范围，和计税依据等方面与真正意义的房地产税还有差距。

    在她看来，可以考虑改革现行房产税，合并城镇土地使用税，统一采用房地产评估价值征税。

    此外，土地出让金制度也应相应的进行改革。现在的做法是在获得土地使用权时一次性支付使用期内的全部出让金，这样使得地方政府无法获得土地使用期内稳定的土地收入流，也助长了土地收入过度、不合理使用的现象。可以考虑在土地使用期限内每年缴纳土地租金，按照评估价值计算，这样有利于地方政府获得稳定的土地收入流，同时也可以使地方政府获得土地增值部分收益。以省为单位建立土地基金，将土地出让金收入纳入土地基金统一管理，避免土地出让金的滥用。